כאשר יוקר המחיה נושף בעורפנו, המשכורות הולכות ונשחקות והחלום לרכוש דירה הולך ומתרחק, אנשים רבים בישראל מחפשים אלטרנטיבות ליצירת הכנסה, או לכל הפחות, הכנסה נוספת. אחת האפשרויות שקרנן עולה בשנים האחרונות היא רכישת נדל"ן בארצות הברית. מתברר שארצות הברית לא מתאפיינת במחירי הנדל"ן המוגזמים של ישראל, ואפשר למצוא שם לא מעט נכסים איכותיים במחירים נמוכים, אותם אפשר לרכוש ולהשכיר ולקבל עליהם תשואה יפה.
אם גם אתם מעוניינים ברכישת נדל"ן בארצות הברית, הכנו לכם מדריך קצר שמסביר את השלבים הנדרשים לשם כך מבחינת החוק ונותן טיפים ואזהרות על מה כדאי לעשות ומה לא כדאי לעשות.
שלבים לרכישת נדל"ן בארצות הברית
שלב 1: החליטו כיצד לרשום את הנכס
את הנכס שאתם רוכשים בארצות הברית ניתן לרשום בשלוש דרכים. הכי פשוט לרשום אותו על שם אדם פרטי, בפרט בנכס הראשון והשני שאתם רוכשים. לשם כך תזדקקו לדרכון בתוקף ולפתיחת תיק ברשויות המס בארצות הברית. אפשרות נוספת היא לרשום אותו על שם חברת C-Corp אמריקאית, אפשרות המתאימה לחברות. במקרה כזה, החברה, שהיא יישות נפרדת מהבעלים, משלמת מס רק עבור ההכנסות בארצות הברית, ומעבירה את הרווחים לבעלים כדיווידנדים. האפשרות השלישית היא רישום על שם חברת LLC אמריקאית, שהיא חברה שקופה שלא מחוייבת בדיווח מס לרשויות. על בעל ה-LLC למסור דיווח אישי פעם בשנה שכולל גם את ההכנסות מחברת ה-LLC.
שלב 2: הצטיידו בעורך דין אמריקאי ושלמו מקדמה
כדי להתקדם להעברת הבעלות, יהיה עליכם להשתמש בשירותיו של עורך דין אמריקאי שיש לו רישיון לבצע עסקאות נדל"ן במדינה בה רכשתם את הנכס. יש לסכם עם המוכר על מקדמה שתועבר טרם הרכישה ועד להעברת הבעלות הסופית יהיה עליכם להעביר את יתרת הסכום.
שלב 3: בצעו בדיקת נאותות של הנכס
חלק חשוב ובלתי נפרד מהתהליך הוא בדיקת הנכס. הבדיקה מתבצעת על ידי מפקח (inspector) מוסמך ומטרתה היא קבלת חוות דעת על כל החלקים והתשתיות במבנה: החשמל, הצנרת, החלונות,המרזבים, מערכות החימום והקירור ועוד. אנשים רבים מזמינים גם צלם שיצלם את כל חדרי הבית, החצר, החניה, עליית הגג ותמונות חיצוניות של הבית והרחוב.
שלב 4: העברת מסמכים לצורך העברת בעלות
לביצוע תהליך העברת הבעלות, יש להעביר את המסמכים הבאים לעו"ד:
- במקרה שהרישום הוא על השם הפרטי, צילום של הדרכון
- במקרה שהרישום הוא על שם חברת LLC: אישור פתיחת חברה ופרסום חברה, מספר מזהה חברה, רשימת המנהלים בחברה ודיווח על ישיבת הקמת חברה
שלב 5: סגירת העסקה והעברת בעלות
לצורך סגירת העסקה והעברת הבעלות, יש כמה דברים שיש לעשות:
- מסירה לבנק של אישור ממס הכנסה על ניכוי מס במקור
- בדיקה שאין על הנכס עיקולים או שעבודים (בדיקת טייטל)
- תיאום תאריך סגירה בין עורכי הדין של הרוכש ושל המוכר
- חתימה על הסכם עם חברת ניהול
- רכישת ביטוח נכס
- הסגירה עצמה, שמתבצעת במפגש בין שני עורכי הדין, של המוכר ושל הקונה ובו מקבל הקונה את מסמכי הרכישה והמוכר ושאר הגורמים בעסקה מקבלים את הכסף
טיפים ואזהרות
רגע לפני שאתם רצים לקנות נכס נדל"ן בארצות הברית, חשוב לזכור את הדברים הבאים:
- ערכו היכרות מדוקדקת עם האזור או השכונה שאתם חושבים לרכוש בהם נכס. המחיר עשוי להיות מאד אטרקטיבי אבל אולי זאת שכונת מוכת פשע, או דלה במוסדות חינוך ותרבות, מה שיקשה עליכם למצוא שוכרים.
- בדקו היטב את הנכס באמצעות אנשי מקצוע שאתם סומכים עליהם. הבית יכול להיראות יפה מבחוץ אבל להתפורר מבפנים, ושיפוץ נרחב יכול להביא לכך שתפסידו עד שנה של הכנסה משכירות.
- ניתן לרכוש נכס מהבנק, ויש משקיעים מעדיפים זאת מכיוון שהמחיר נוטה להיות נמוך יותר במקרה כזה. עם זאת, כל התהליך עצמו עשוי לצאת יקר יותר בסופו של דבר, כך שיש לחשוב על השיקולים לכאן ולכאן.
לסיכום, רכישת נדל"ן בארצות הברית בהחלט יכולה להיות משתלמת מאד, אך יש ללמוד את הנושא, לבצע מחקר ולהתייעץ עם מומחים לפני שנוקטים בצעד משמעותי כזה.
